简单来说, 抵押 是一项旨在帮助借款人购买房屋的长期贷款。它使个人无需大笔首付即可成为房主,从而实现了“美国梦”。成为房主后,抵押贷款是您一生中最大的财务承诺之一。因此,重要的是要了解您的付款结构-本金,利息和税款占多少百分比,以及当前欠您的贷款余额多少。

我是首次购房者。一旦我关闭了新房,我的抵押贷款何时开始支付?

按揭付款通常在购房月的最后一天关闭后一个月开始。与通常在每月的第一天提前付款的房租付款不同,抵押贷款付款是拖欠的。这意味着预计将在月底付款。例如,在3月28日关闭新房后,应在4月支付的第一笔全额抵押贷款将在5月1日到期。

 

确定您每月抵押付款的两个主要因素

  • 贷款额- 指借入的金额。

  • 贷款期限- 必须全额偿还贷款的时间长度。

记得: 较长的期限导致较少的每月付款。这就是为什么 30年抵押 仍然是许多购房者中最受欢迎的抵押融资方式。

 

记住PITI:按揭付款的4个主要组成部分

 

主要

您从贷款人那里借来的没有利息的实际金额。它是您第一天抵押的面值。例如,如果您的抵押贷款为250,000美元,利率为4.5%,则本金仍为250,000美元。

每次抵押付款的一部分用于偿还本金。如果您采用固定利率的抵押贷款,则本金在贷款期内将保持不变。在贷款的后半期支付了更多的本金,因为前几年的大部分支付主要是利息。

要计算您的起始本金余额:

本金余额= 购买价格+抵押的费用-预付款

 

利益

利息是您抵押贷款的另一大部分。基本上是归贷方的利润。可以将其视为放款人冒险冒险并将钱借给借款人的奖励。贷方将希望在偿还贷款的最初几年中赚回利息,然后再开始减少本金。这意味着,最初几年的抵押贷款大部分用于支付利息,但每个月您还需要还本金。这是银行在发生违约时用来保护自己的方法。但是,您支付的金额越多,获得利息的金额就越少,本金也就越多。对于30年期的贷款,前7年大部分将用于支付利息。   

高利率=高抵押贷款支付

不论您是固定利率抵押贷款还是可调整利率抵押贷款,利息每年都会累加。请务必注意,抵押贷款的利率会直接影响抵押贷款付款的金额。平均30年固定抵押率 直到今年三月 为4.54%,自2017年11月以来略有上升。

要计算您的付款中有多少要支付利息:

利息部分=当前本金余额-(APR÷12)

 

边注: 什么 is amortization?

摊销 是一个滑动比例,显示您每月的抵押贷款中有多少用于本金,多少用于利息。它还包括您选择的任何期限的每笔付款的明细。要了解每月付款的通常去向,请访问您贷方的网站并打印一份摊还时间表。您还可以在线使用免费的摊还时间表计算器,以用作估算按揭每月还款额的指南。
 

税收

几乎所有的贷方都要求您将税款包括或托管在您的每月付款中。这是因为财产税比其他一切都具有优先权。付款的税款部分可能会因年份而异,具体取决于您所居住的城镇和财产的价值。房地产税由政府机构评估,并用于资助各种公共服务,包括学区,道路建设,警察和消防部门服务以及其他。  

应付税款除以每年的每月按揭还款总数。如果您代管,您需要提前与您的贷方支付下一笔税款,然后他们会为您支付税款。如果到年底托管帐户中有多余的金额,贷方可能会削减您的支票,然后将其延期至下一年。

 

保险

与财产税一样,保险金也是每笔抵押金的一部分,并一直保存到托管,直到账单到期为止。这样做是为了确保您在紧急情况下始终能够得到保护。税收和保险通常不会有太大的波动,除非有止赎赎回权运行,或者如果您的邻居遇到天气问题,那么它可能会发生重大变化。

 

抵押付款中包含的常见抵押保险类型

 

私人抵押保险(PMI)

对于购房首付少于购房价格20%的房主,此类保险是强制性的。如果借款人拖欠贷款,它可以保护贷方免受财务损失。 PMI的利率因贷款而异,并取决于几个因素,包括借款人的信用和首付金额。通常,该保险费用为抵押贷款金额的0.3%至1.15%。

对于大多数常规贷款,必须支付PMI,直到您拥有至少20%的资产权益。借款人还可以选择不同的付款计划:年度,每月和预付款。

 

房主保险

这是一个 财产保险形式 涵盖个人房屋和房屋资产的损失和损坏。它还提供了房屋或财产意外事故的责任范围。房主的保险通常与抵押贷款捆绑在一起。房主每个月都要对房主的保险费金额进行教育,这一点很重要。

 

FHA贷款的抵押保险费(MIP)

MIP是FHA贷款中使用的保险单。它可以保护贷方免受房屋抵押贷款违约所造成的损失。在FHA贷款中,无论首付金额如何,所有借款人都需要先期和年度抵押保险。借款人可以在 FHA网站.


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