出售房屋的另一件复杂的事情是您和您的房地产经纪人需要披露的问题。您真的想以最优惠的价格出售您的房屋。但是,另一方面,您不想成为偷偷摸摸的卖家,并且感觉自己在欺骗任何人。这可能会造成混乱,因为您必须在两者之间找到适当的平衡。认为某些房屋问题可能会对您的潜在购买者产生威慑作用,这也可能让人感到非常恐惧。

买卖房地产时也有一条一般规则,即“空虚的买主”,这是拉丁文,意为“让买方当心”。这意味着买方承担购买的风险。因此,根据您的居住地,可能会或可能不需要您披露有关您住所的独特问题。

关键是要了解法律上要求您与潜在买家分享的东西。披露法规因州而异,因此请务必与您的房地产经纪人就这些问题进行协调。如果不按照政府或州法律披露某些问题,可能会使您容易遭受将来的沉重诉讼。这是您需要告诉买家的一些问题和信息:

1.被污名化的财产

如果您出售的是被污名化的财产,即不幸事件或问题发生的房屋或住宅,则可能会或可能不需要将此类问题透露给潜在买家。这些事件可能包括自杀,谋杀,其他死亡,犯罪活动,众所周知的通奸以及其他不幸。至关重要的是,在进行销售之前,必须向房地产经纪人寻求帮助,以了解是否有必要透露这类事情。

  • 财产谋杀和/或死亡

作为卖方,您可能必须披露财产上发生的任何谋杀或死亡事件。此项披露取决于您的房屋所在的位置以及死亡是否在一定年限内发生。例如,在加利福尼亚州,法律要求卖方和房地产经纪人披露过去三年中在该物业上发生的任何死亡。但是,在佛罗里达州,州法律根本不要求进行此类披露。

知道最近在他们预期的房屋中发生了死亡,可能会有一些买家会感到不自在。因此,最好检查有关这些问题的当地法律。

  • 困扰或任何超自然事件

房屋中的另一种污名是被认为是“鬼屋”,还是因“鬼影”和其他超自然现象而闻名。同样,各州关于卖方和房地产经纪人是否应披露举报的困扰的法律也有所不同。但是无论如何,预先告知并告知潜在买家您家里发生的神秘事情至关重要。尽管有些买家不相信幽灵,但其他买家可能会非常不舒服,因此不敢靠近鬼屋。同样,如果您对房屋进行过驱魔,也有义务在买方方面公开该信息。无论如何,如果潜在的购买者是怀疑者,对这种超自然现象的行为不确信,或者他们本身是超自然现象的爱好者,那将不会起到威慑作用。在某些情况下,分享房屋中的困扰细节实际上有助于出售房屋。 (但是,列出这种被污名化的财产的一个缺点是,它可能还会导致许多寻求刺激的人或业余幽灵猎人而不是认真的购买者打来更多的电话。)

 

2.虫害(例如白蚁危害)

尽管房屋从外面看起来可以很好,但房屋的隐蔽区域很可能会受到虫害的侵扰。大多数州都要求卖方披露问题的严重性或危害性,无论问题的大小如何。在您不知情的情况下,可能会有白蚁,蛇,小鼠,浣熊,老鼠,臭虫和其他危险害虫在家里爬行。如果您的房屋在出售之前已经过白蚁处理,则仍必须让潜在买家知道。即使您所在区域没有受到特别的侵扰,也最好公开有关您所在地区的有害生物问题的信息。这样一来,您看起来就不会偷偷摸摸,也不会因发生问题而被指控隐瞒重要信息。对于购买者来说,对您感兴趣的房屋进行专业的虫害检查也是明智的。

 

3.铅基涂料

在所有州都必须使用含铅涂料。这是一个问题,您必须对所有买家都先行提出,因为联邦法律要求这样做。根据1992年政府颁布的《减少住宅用铅涂料危害的法案》,凡是要出售1978年以前建造的房屋的人,都必须披露有关该房屋含铅涂料和危害的所有已知信息。如果您不遵守这些披露要求,则买家可以起诉您,要求他们赔偿因含铅涂料而实际遭受的损失的三倍。您的房地产经纪人还必须向买家提供 小册子 由美国环境保护署(EPA)编写的题为“保护您的家人远离家中的铅”。本指南提供有关如何使家人和儿童免受铅基涂料危害的提示和提醒。根据该法律,买家也有10天的时间测试房子的铅含量。

即使您认为铅漆已从您的房屋中移走,您仍然需要披露。您还应保留已签署的确认书至少三年,以证明其合规性。但是,如果您不知道房屋中的含铅涂料问题,则无需作为卖方进行测试。

 

4.其他已知有毒物质

除了含铅涂料之外,还有其他一些物质被认为对人体健康有害。如果卖方知道其房屋中存在上述问题之一,则应将其披露给可能的买方。

  • 石棉

已知石棉是剧毒物质,如果吸入其纤维,会引起肺癌和其他严重的健康问题。它通常在较老的房屋中发现,通常用作地下肉鸡和管道的隔热材料,甚至乙烯地板砖中的隔热材料。根据您所在的州,可能会要求您披露家里是否存在石棉。但是,如果将其隐藏在您的住所中不易被居民访问的区域中,则可能会有例外。

Rad是一种有毒气体,它是从地下散发出来的,可以通过房屋的裂缝,洞,地基以及地下室渗入。长时间暴露会引起肺癌,也可能污染井水。潜在购买者通常要求进行testing测试,作为整个房屋检查的一部分。 EPA还建议在销售点对所有房屋进行ra测试。

如果房主发现家中的levels含量很高,则可以支付专业的缓解服务费用。大多数州还要求将测试结果作为房屋披露的一部分予以披露,卖方需要向房地产经纪人填写。如果您知道自己家中的ra水平很高,但没有为解决问题而付钱,则更需要披露此信息。

 

5.水损害和排水问题

是的,您在出售房屋时需要披露水损和排水问题。对其保密是没有意义的,因为它可能会在以后给您带来更大的麻烦。当水进入房屋后,很容易导致霉菌,这是另一个需要通知潜在买家的问题。如果您的地下室有水灾,排水问题或死水,请确保您公开。  

 

6.模具

霉菌问题是卖家需要披露的另一个大问题。尽管实际上每个家庭都有霉菌,但霉菌的类型却不同。像普通的家用霉菌一样,大多数霉菌是无害的。但是,某些类型的有毒物质可能会导致疾病或呼吸系统疾病,尤其是有毒的黑霉菌,也被称为水苏木。许多州都要求卖方披露霉菌问题。而且,即使您过去曾进行过模具修复,您仍然需要披露它,否则,您将面临严峻的诉讼。

 

7.邻国争端或边界问题

当您将财产转移给新的所有者时,对您来说,似乎是一个很小的邻居纠纷可能会升级并成为一个主要问题。如果您与邻居在财产权方面存在纠纷,例如您的篱笆延伸到邻居的篱笆上,或者您的树悬在邻居的后院,那么您需要让买家知道。您不应将房子的准新主人拒之门外。尽管可能不需要,但您也应该将与邻居的任何其他问题告知他们,特别是如果他们是那些一直吵吵闹闹的音乐和聚会或有好斗的狗在深夜大叫的人。

 

8.性罪犯

关于您是否必须披露居住在您所在地区附近的性犯罪者的法律因州而异。您应该向当地的房地产经纪人查询,或者访问警察局以了解您所在地区的规定。

 

9.房屋附近的噪音污染和其他环境危害

需要披露可能影响该物业适销性的任何问题,包括房屋附近的环境危害和其他场外条件。如果您所在地区附近有垃圾处理厂和其他污染物,则需要告知买家。在某些州,如果房屋位于地震区,易发生洪水的地区,或者周围地区容易发生野火(例如在加利福尼亚州),也需要进行披露。  

同样,如果您住在飞机场或铁路附近,则还应告知买家,一天中有时可能会出现嘈杂的情况。尽管吵杂的声音可能会影响买家的购房决定,但您仍需要披露此信息。

 

10.屋顶和地基问题

您需要透露的另一个问题是,如果您损坏了屋顶或漏水了屋顶,尤其是没有修理过的话。但是大多数买家无论如何都会想知道屋顶的年龄和状况,所以他们一定会问这样重要的问题。房屋检查员也将发现屋顶有问题,因此实际上没有理由隐藏任何东西。修理或更换坏的屋顶也是个好主意。即使被证明是昂贵的,您也可以在完成房屋买卖之前免于种种麻烦。

如果您遇到主要的结构性问题(例如基础破裂,损坏或下沉),也可能会遇到相同的情况。基本问题可能很耗时,而且处理成本很高,但是法律上不允许您将这些问题拒之门外。这些问题也会在房屋检查甚至房屋评估中发现,因此最好从一开始就披露这些问题。

 

11.平方英尺

当房屋上市出售时,房屋的平方英尺通常会在多重上市服务中发布。但是,指示的平方英尺通常是错误的。卖方和房地产经纪人都应采取必要的步骤来验证房屋的大小并提供准确的信息。列出实际的平方英尺是房地产领域一个有争议的信息披露领域,因此卖家不应该掉以轻心。

 

12.暖通空调系统和其他电器的时代

对于买家来说,重要的是要询问房屋的供暖和空调设备的寿命。但是,即使他们没有这样做,卖方仍然有责任披露这些信息,以防万一将来的所有者可能遇到重大问题。旧的和过时的电器和HVAC系统的效率可能较低,并且可能不再表现良好。另一方面,如果您将重点介绍较新的电器和HVAC系统,则对您作为卖方也是一个优势,因为它们可能是您房屋的主要卖点。

 

13.对房屋的修理和改善

卖方应注意,他们应披露对房屋进行的任何重大维修,特别是需要许可证的维修。尤其重要的是,以防买家购买房屋后几年问题再次浮出水面。其中一些重大维修包括与屋顶,供暖系统和空调有关的任何事情,甚至与管道和电气系统有关。

 

如果您认为可以避免隐瞒重要或强制性信息,请再考虑一下!归根结底,最好保持透明,并先于潜在买家。如果您不愿透露,那么买家很有可能会在以后关闭房屋之前或成为新房主之后找到有关的信息。无论何时,您仍然会面对自己行动的后果。在针对卖方的诉讼中,买方有权要求赔偿任何必要的维修和损坏。您绝对不希望以后因为陷入困境而将自己的重要信息隐瞒给房屋的下一个主人,因此一时陷入困境。


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